皆さんには聞きなれない「補償コンサルタント」ってご存じでしょうか？補償コンサルタントとは、簡単に言えば「地上げ屋」です。地上げ屋と聞いて、指定暴力団や悪徳不動産業者を想像した方も多いと思います。
ですが、実は我々「補償コンサルタント」に従事する「補償業務管理士」は、インフラ整備の最前線に立つ技術集団なのです。
そこで今回は、そんな超マイナーな仕事「補償業務管理士」の世界をご紹介していこうと思います。土地を高く売る豆知識なども掲載しておりますので、補償業務管理士と現在関わりがある方はぜひ最後まで読んでみて下さい。それでは、さっそく見て行きましょう。
補償コンサルタント業界とは
補償コンサルタントの仕事とは、国や県、市町村、JRや電力会社、ネクスコなどが施工する、道路や河川・公共建築物・電力発電施設などの公益性の高い建造物を建設する際に必要な、土地（用地）を取得する際に、土地に付属する物（建物、工作物、動産、立竹木、その他権利関係）を金銭をもって補償する際の調査及び算定、または、交渉などを行う仕事です。
簡単に言うと土地だけが欲しいから、土地にある物を所有者の方に動かしてもらうためのお金を算出する仕事です。
この補償って仕事には専門資格がありまして、その資格っていうものが「補償業務管理士」と言う七つの部門からなる民間団体によって設立されている資格を有するものでなければ従事することはできません。
この民間団体ってのがミソで、団体名が「補償コンサルタント協会」って国交省のOBからなる天下り団体なのです。その天下り団体が推奨する資格を持っていないと、国や県、市町村の仕事を受注できない仕組みになっています。
補償コンサルタント(地上げ屋)の仕事内容
察しの良い方は分かると思いますが、補償コンサルタント業界内も県や市町村のOBなどで溢れかえって居ます。特に昔はどれだけのOBをその会社が抱えているかで仕事の受注量だったりが決まっていました。
しかし、今のご時世、おいそれとそうはいきません。技術提案書（その仕事を受注するにあたって、注意する点や最新技術の導入などのプレゼン）と将来有望な若手や女性技術者の導入などを点数化して落札することになります。
仕事を受注するには、指名競争入札と随契と一般入札があり、基本的には指名競争入札となります。当然、指名って入りますから、その発注する自治体に本社や支店を構えている業者や経験豊富な業者に指名が入ります。
指名が入った業者は少ない開示情報（調査する建物の大きさや場所が書いてある資料）を基に見積もりと、先ほど述べた「技術提案書」を添えて提出します。
見積もりの作成の仕方は、ベテラン調査員だと一人〇〇円、新人だと〇〇円ってな感じである程度の金額は国で定められており、それを基に見積もりを作成していきます。提出された見積もりと技術提案書を点数化して原点方式で各社見比べていきます。
一番原点が少ない業者が晴れて受注となるのですが、一つ注意しなければならないのが、「低入」です。低入とは「低入札価格調査制度」を基に作成された、最低価格入札額を超えて（低い金額での見積もり作成）の入札を行った場合には何かしらのペナルティーがあるってことです。
ですので、安かろうで見積もりを作ると会社を潰しかねませんので、営業担当は必死に情報収入をして低入を避けるギリギリで見積もりを作成します。
また、随契とは指名入札とは違い、以前にも同じ業者で同じ業務（新年度単価に置き換える作業など）をした業者を指名して、仕事を発注する方法です。やはり建物などを動かしてもらいますので、それなりの金額（ウン千万からウン億円）って単位が動きますので、発注者も「はい！1千万、はい！10億円」って簡単には行きません。
動いてもらいたい土地所有者の所に、一度調査に行ってもらい、調査した段階の単価で算定（見積もりみたいなイメージ）し、予算のイメージを作ります。次に移動してもらいたい年度に合わせて、調査した内容を基に新しい単価に入替えてもらい、予算をプールして翌年に支払うって作業になります。
そうなると、一度調査を行った業者や算定を行った業者の方が、仕事の理解度が高いので、作業が早く正確にできる理由から「随契」って形をとります。ちなみに国の場合は、公平を期すために敢えて違う業者にお願いします。ここら辺はさすがに国の機関って感じです。
自分の土地が地上げ(用地指定)された場合
ではここからは土地（用地）を取られる側のメリットについて書きます。建物や所有している土地の大きさなどによって違いますが、地上げ対象になる土地は古い家でも大きい家が多いと思います。そういう建物が用地に取られれば、ざらに小さい（今、住むには十分な大きさ）の家が建つ分の金額はもらえます。
そして、老人などが御一人で住まわれている場合などは、施設やマンションなどに移住される方もいらっしゃいます。当然、自己資金を持ち出す方も居ると思いますが、数千万円入ってきますので、自分なりに考えて今後の人生を送っています。
一応、補足ですが、従前と変わらない生活を送る際の金額提示が前提なのですが、ほとんどの方は得しているとお聞きします。
そうです、用地に係ると宝くじに当たったようなものなのです。よく、土地区画整理に田んぼが取られて二束三文の土地が金の豚に生まれ変わったっていうものです。その査定や交渉などを下請けしているのが、我々「補償業務管理士」なのです。
もしあなたの土地が用地に係ったとしたら、金額交渉の際に少し駄々をこねてみてください。うまくいけば100万単位で金額があがったりします（規模によりますが）そして、当然ながら土地も不整形で残ったりする場合もありますので、そっちも交渉してみましょう。※使えない残地を残されても困るっていう体で話をしていくと、いらない土地も買ってくれたりします。これも残地が小規模の場合なので注意が必要です。
庭木も移転対象（補償金額算定対象）となりますので、苗木をいっぱい植える方とかもいらっしゃいます。もし仮にあなたの土地が用地に係ると分かったら、調査員が来る前に苗木を頂いたりして植えてみるのも高額査定に繋がるかもしれません。
また、住宅などの場合、調査員独自の判断で木材の等級や仕上げ材、照明器具などが高級品なのか一般的なのかを決めていますので、「この家を建てた当時は、とっても腕のいい大工に頼んで、材料も最高級品を使って、お金がかかっている」ってアピールすると、もう一声上がるかもしれません。ただ、「この庭木は亡くなったお爺ちゃんが大切にしていた…」的な人情話は通用しませんので、悪しからず。
補償コンサルタント業界で働いてわかった事
公共事業に携わって感じる事なのですが、一つの道路を作るにしても、10年から50年計画で動いているので、今自分が行っている作業がいつになることやらって思いながら作業を行っています。
ですが、災害や早急（国からの指示）の作業となると、一年もたたずに工事が施工され完成するので、完成形を見るのは感動しますし、何の為に空き地になっているのか？中途半端に工事を行っているのを見ても、ある程度の完成形は見えてくるので、街並みが違って見えてきたりして面白いです。ただ、年度末は死ぬほど忙しく、納品ラッシュとなり、毎晩徹夜している部署や業者もいます。
まとめ
補償コンサルタントの仕事は如何だったでしょうか？この仕事は超マイナーなため、知らない方が多いと思いますが、実は皆さんとの関りがとっても深いってことを知っていただけましたでしょうか？
補償業務管理士は測量士や設計士の方が、測ったり設計したりして必要となった土地を明け渡していただくためのお手伝いをさせていただいております。皆様から集めた税金を有効的かつ効率よく使うために、公平を期して業務に携わっております。途中、裏技的な話をしましたが、発注者側も国民市民の皆様を揉めないよう努力した結果です。
土地収用法を用いれば、土地を明け渡すのはとっても容易いなものです。しかし、権力を試行して無理やり公共事業を行うのは、公的機関としては望まないと発注者も私たちも考えて行動しています。補償業務管理士は責任感と地域貢献を胸に日々頑張っています。
