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アパートやマンションの建築営業業者が儲かる理由|サブリース契約のデメリットまとめ

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近年、家賃全額保証制度を歌い文句にしたアパート、マンション建築経営業者が多数営業しています。建築経営業者は、公的年金があてにならない今、「老後の生活資金を賃貸アパート、マンションを経営して補いましょう!」というトークで営業しています。

 

ただ、賃貸アパート経営やマンション経営で一番心配なのは空室が出る事です。ただ、こういった建築経営業者は、「空室でも当社が代わりに家賃をお支払いします」というのです。

 

「なら大丈夫だろう」という前に、少し考えてみて下さい。そんなうまい話ってあるでしょうか?実は、これには賃貸アパート、マンションという不動産特有の性質を利用したカラクリが仕組まれているのです。

 

 

今回は、そんな賃貸アパートを中心にした建築経営業者の仕組みと儲けのカラクリをご紹介致します。※建築経営業者=大○建託やレオ○レスなどのメーカー建築営業の事です。

 

ちなみに、銀行のアパートローンの貸付残高がここ数年ほど急激に伸びており、金融庁が警告を発している事をご存じでしょうか?

 

少子高齢化の進む現代において、賃貸アパートやマンションの需要は年々減り続けており、全国平均で賃貸物件の空室率は都市部で20%、地方では40%を越えています。なのに、賃貸物件が増えていくのはおかしいですよね。

 

もちろんおかしいと見た金融庁は、調査を行いまいした。結果、やはり今回紹介する建築経営業者の営業活動が原因であると断定されました。そして金融庁はこの事に関して、数項の注意事項を発表しました。

 

これらの事も記事内で触れておりますので、ぜひご覧頂ければと思います。

 

建築営業業者とは

まず、アパートやマンションの建築営業業者とは、土地所有者に対して、賃貸アパートやマンションなどの建築を提案する業者のことです。建築営業業者は、土地活用の方法や収益性、事業計画などを詳しく説明し、土地所有者が建築を決意するように働きかけます。

 

建築営業業者は、営業先によって「自治体・官公庁」向けの営業と「民間」向けの営業に分かれます。「自治体・官公庁」向けの営業は、公共工事の入札に参加するために、入札公告のチェックや申請書類の作成などを行います。「民間」向けの営業は、地主や資産家に対して、投資用マンションやアパートなどの建築を提案します。

 

建築営業業者は、高い営業力や知識が求められる職種ですが、成果に応じて高収入を得ることができます。今回は、「民間」向けの営業を行っている建築営業業者について触れて行こうと思います。

 

 

アパート建築営業「業者」の仕組み

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まず、アパートを建築するのは、普通の一戸建てを建築するより安い事をご存じだろうか?普通の2階建ての一戸建てを2000万円とした場合、同じ広さの2階建て木造アパートの建築費は1600万円位です。

 

なぜ安いのかというと、普通の一戸建てより品質の劣る材料や設備機器を使用しているからなのです。

 

しかし、そんな事を知らないオーナーは「思ったより安く済むんだな」と勘違いしてしまいます。また、近年某社の手抜き工事が発覚し、多数のオーナーとユーザーが大変な経済的損失をこうむった事でも分かるように、本来、建築基準法で定められている事すら「手抜き」する事もあるのです。

 

しかし建築の専門家ではないオーナーにはそれが分かりません。

 

オーナーはそういったアパートを銀行のアパートローンというローンを使って建てさせられます。ローンですから、もちろん毎月の返済が発生します。しかし、建築経営業者は「家賃から返せば大丈夫ですよ」と言います。なるほど、家賃全額保証(一括借り上げ)だ。なら心配ないか、と思ってしまうのです。

 

家賃全額保証(サブリース)とは

念の為、補足としてもう少し家賃全額保証(一括借り上げ)についてご説明します。家賃全額保証(サブリース)とは、不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括借り上げし、それを入居者に転貸する契約方式のことです。

 

この契約方式のメリットは、オーナーにとっては空室リスクがなくなり、毎月一定額の家賃収入が保証されることです。また、管理業務や入居者トラブルなども不動産会社に任せることができるため、手間が省けます。さらに、相続税を抑える効果も期待できます。

 

デメリットは、オーナーが得られる家賃収入が実際の賃料よりも低くなることです。また、入居者を選択することができないことや、サブリース会社の倒産リスクがあることも注意点です。このサブリースには賃料固定型と実績賃料連動型の2種類があります。賃料固定型は、入居者の家賃滞納や空室状況に関わらず、オーナーに一定額の家賃収入が保証されるタイプです。実績賃料連動型は、実際の貸し出し賃料に連動してオーナーに支払われる賃料も変動するタイプです。

 

アパートの賃貸経営が失敗する理由

賃貸アパートやマンションの新築物件は借り手に人気があります。ですので建てて賃貸を開始した当初2~3年は満室状態になります。この間は全く問題なく運営されていくのでオーナーは将来の問題点に気が付きません。

 

しかし賃貸アパートやマンションの借り手は平均して2~3年で出て行きますので空室となります。仮に、うまく次の借り手が見つかっても、その人も2~3年で出て行きます。そうなると次の借り手は、そう簡単には見つかりません。

 

でも家賃全額保証ですから業者が代わりに家賃を支払ってくれます。※この記事は、家賃全額保証(一括借り上げ)が前提となっております。

 

しかし、空室が続くと業者はすぐに「家賃を下げましょう」と言ってきます。賃貸物件の家賃は築年数が経てば経つほど安くなるのが当たり前ですので、これは「当然の要求」なのです。

 

そうして空室期間が長くなればなるほど、家賃は下がり続けます。大抵のオーナーは新築時の家賃がずっと保証されるものと勘違いしているのですが、契約書にはそんな事は一言も書かれていません。

 

家賃が下がれば下がるほど賃貸収入は減りますが、ローンの返済額は変わりません。つまり、どんどん利益が少なくなっていくのです。オーナーが「これはまずいかも」と気が付くのは建ててから数年、数十年以上経った後なので「事態の発覚が遅れる」のです。

 

建築経営業者との契約内容と問題点

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最初に述べた通り、アパートの建築は安く品質が劣ります。ですので劣化も早く、いわゆる「リフォーム」という修繕作業が必要となります。

 

建築経営業者との契約書では、一定年数ごとにリフォームを行う事が必ず明記されています。更に、そのリフォームを行うのは「建築業者の指定業者が行う」という事も必ず明記されています。

 

これがどういう事かを具体的に言うと、例えばトイレのリフォームでウォシュレットを交換するとします。格安店で買えば2万円程度の物を「指定業者」は10万と言ってきます。

 

仮に4室であれば40万です。しかし契約書に「指定業者が行う」という一行があるばかりに、40万を払わなければならないのです。

 

また、リフォームの対象はトイレだけではありません。色々な設備や外装、現状回復費についても「リフォームが必要」と見積もられ、その総額は100万~200万という事も珍しくありません。

 

※但し、修繕のメインとなるクロスや床の張替はかなり安く済みます。これはメーカー特有の事ですが、全国全建物のクロスや床を数パターンに絞っていて、在庫等が豊富にあるから激安にできるのです。

 

建築経営「業者」が儲かる仕組み

ここまででも既に鬼畜の所業ですが、さらに言うと、指定業者から仕事紹介料という名目で建築経営業者にリフォーム代の半分以上が渡されている場合があります。

 

建築経営業者はこの紹介料で「空室の家賃」を回収しているのです。回収ならまだよい方で、実際は支払った家賃より多い金額を回収している事の方が多いです。

 

これが「家賃全額保証」のカラクリなのです。

 

年数が経てば経つほど家賃は下がり、リフォームも頻繁になります。つまり年数が経てば経つほど賃貸収入は減り続け、ついにローン返済額を下回ってしまい完全な赤字経営となってしまいます。けれど契約書に判子を押してしまっているので、この悪循環を止める事はできません。

 

更に、アパート経営業者はアパートの管理料や入居者募集の広告作業代(AD)も請求してきます。

 

オーナーは儲けるどころか、もはや元を取り戻す事は出来ない、というケースがほとんどなのです。アパートローンの返済がずしりとのしかかり、老後の生活を圧迫するケースも珍しくありません。

 

契約終了後のアパート運営問題

建築経営業者との契約書はローン返済期間の20年~30年縛りの物が多いのですが、さてその契約が終わった後はどうなるのでしょうか?

 

もう高いリフォーム代は払わなくても良いのですが、残されたのは築20年~30年の木造アパートです。

 

そういった物件では借り手は少なく、家賃も安くせざるを得ません。それでも借り手がいれば幸運です。そういった物件では、3年以上空室というのも珍しくないのですから。

 

しかし、そういった安いアパートに入居してくる人の中には人間的に問題が有り、回りとトラブルを起こしたり、平気で家賃を滞納する人が少なからずいます。

 

また、元々品質が低い建築物ですから隣の部屋や上階の騒音が聞こえたりしますのでトラブルの元は沢山あるのです。

 

契約が終わった以上、建築経営業者はもう何もしてくれません。そういった問題は全部オーナーもしくは管理をお願いする新たな不動産会社が対処しなければならないのです。新たな不動産管理会社を通したとしても、それもまたビジネスとなりますので、管理手数料や修繕費は乗せられて当然です。

 

廃業しようとしても建物の解体費用は大きさにもよりますが、200万から300万はかかります。また、入居者がいる場合には、それなりの保証をしなければならない事も覚えておきましょう。

 

 

まとめ

賃貸アパートやマンションの経営は「事業」なのです。事業である以上、自分でちゃんと計画を立て将来を見通して対処していかなければなりません。

 

需要の有無、程度の調査、相場金額の調査、初期投資に必要な費用の算出、毎月の運営費用の算出、発生しそうなリスクの対処方法を考えておく、等は全て自分で行うべきものなのです。

 

ちゃんとしたアパート経営をしている人は何かを人任せにする事はありません。「ドアのノブ一つにまでこだわる」物なのです。つまり「全てを人任せにして利益を得よう」というのが甘いのです。

 

事業を起こそうという人が全ての作業を人任せにするのは通常の感覚ではあり得ない事ですが、アパート・マンションの賃貸経営は広告も良く見かけますので何となく普通の事と思えてしまいアパート業者の営業マンの口車につい乗せられてしまう、という事が多くあります。

 

こういったアパート業者の中にはTVでコマーシャルを流して「大手の会社」というイメージを持たせて相手を安心させようとしている会社もあります。

 

もし、本当にあなたの土地にアパートを立てれば「ずっと満室が続き大きな利益が出る」という見込みが確実に有るなら業者は「わが社にアパートを建てさせてくれ」と言ってくるでしょう。「本当に確実に大きな利益が出るなら自分達でやる」のが一番、良いはずなのですから。

 

なのに、そうせず他人に勧めてくるというのは逆に言うと「自分達がやっても儲かりそうもない」からなのです。つまり、甘い話には裏が有る、という事で締めくくらせて頂きます。